🏠 Logement

NON - Règles strictes

Augmentation annuelle possible

• 1 fois par an maximum à la date anniversaire du bail
• Selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE
• Formule : Nouveau loyer = Ancien loyer × (IRL trimestre / IRL même trimestre année précédente)

Zones tendues (Paris, Lyon, Marseille...)

• Encadrement des loyers : plafonds selon quartier et surface
• Préavis de 6 mois avant augmentation
• Loyer de référence + majoration max 20%

Révision en cours de bail

Possible seulement si :

• Clause de révision inscrite au contrat
• Révision selon IRL uniquement
• 1 fois par an à date prévue

Réévaluation exceptionnelle

Si travaux d'amélioration importants (avec votre accord) :

• Lettre recommandée AR
• Proposition au locataire
• Refus possible → saisine commission départementale de conciliation

Augmentation abusive : recours

1. Courrier au propriétaire contestant l'augmentation
2. Saisine commission départementale de conciliation (gratuit)
3. Si échec : tribunal judiciaire

Délai légal de restitution

• 1 mois si état des lieux de sortie conforme à l'entrée
• 2 mois si différences constatées (retenues pour réparations)
• Délai commence après restitution des clés + état des lieux

Retenues possibles

Le propriétaire peut déduire :

• Réparations locatives à votre charge (hors vétusté)
• Loyers ou charges impayés
• Frais remise en état si dégradations

Retenues INTERDITES pour

• Vétusté normale (usure naturelle)
• Réparations incombant au propriétaire
• Travaux non justifiés par factures

Procédure si caution non rendue

1. Relance amiable par lettre simple rappelant le délai
2. Mise en demeure LRAR sous 8 jours :
   • Montant dû (dépôt de garantie)
   • Date limite de remboursement
   • Menace de saisie du tribunal
3. Conciliation (gratuit) : commission départementale de conciliation
4. Tribunal judiciaire en référé (procédure rapide) :
   • Demande remboursement + intérêts de retard
   • Pénalités 10% du loyer par mois de retard (après mise en demeure)

Intérêts et pénalités

En cas de retard injustifié après mise en demeure :

• 10% du loyer hors charges par mois de retard
• Majoré des intérêts légaux

Préavis normal

• 3 mois pour location vide (non meublée)
• 1 mois pour location meublée

Préavis réduit à 1 mois (location vide)

Dans certains cas, préavis réduit automatiquement :

• Logement en zone tendue (liste officielle)
• Mutation professionnelle
• Premier emploi après chômage
• Perte d'emploi
• Nouvel emploi suite à perte emploi
• Bénéficiaire RSA ou AAH
• Raisons de santé justifiées (avec certificat médical)
• + de 60 ans avec perte d'autonomie (GIR 1-4)

AUCUN préavis (départ immédiat)

Situations exceptionnelles :

• Logement indécent (danger santé/sécurité) après mise en demeure restée sans effet
• Violences conjugales avec dépôt de plainte ou ordonnance de protection
• Attribution logement social
• Hospitalisation longue durée (+ 2 mois)
• Entrée en EHPAD

Procédure de départ

1. Lettre recommandée AR au propriétaire/agence
2. Mentionner date de départ souhaitée
3. Joindre justificatifs si préavis réduit/supprimé
4. Préavis court à partir réception lettre par propriétaire

Départ sans respecter préavis

Si vous partez sans justification :

• Vous devez payer le loyer pendant tout le préavis
• Sauf si propriétaire trouve nouveau locataire avant
• Retenue possible sur dépôt de garantie

PROPRIÉTAIRE paie

Gros travaux et réparations importantes :

• Structure : Toiture, murs porteurs, charpente, ravalement, fondations
• Équipements : Chaudière (remplacement), ballon eau chaude, système chauffage central
• Canalisations : Remplacement tuyauterie générale, colonnes
• Électricité : Mise aux normes, remplacement tableau électrique
• Huisseries : Remplacement fenêtres, portes (si vétusté)
• Copropriété : Parties communes, ascenseur
• Conformité : Mise aux normes décence, sécurité

LOCATAIRE paie

Entretien courant et menues réparations (décret 1987) :

Entretien

• Chauffage : Entretien annuel chaudière, radiateurs (désembouage, purge)
• Plomberie : Joints, siphons, robinetterie (réparation)
• Électricité : Ampoules, fusibles, interrupteurs, prises
• Serrurerie : Remplacement clés perdues, cylindre si perte
• Vitres : Remplacement si cassées (hors effraction)
• Peinture : Rafraîchissement murs si dégradés par locataire

Propreté

• Ramonage conduits
• Désinsectisation, dératisation
• Entretien jardin privatif
• Nettoyage VMC, aérations

Cas ambigus → VÉTUSTÉ

Si usure normale liée au temps :

• Robinetterie hors d'usage (après plusieurs années)
• Peintures écaillées par le temps
• Revêtements sols usés normalement
• → Propriétaire paie

Procédure en cas de litige

1. Signaler la panne par écrit au propriétaire
2. Préciser urgence éventuelle
3. Si pas de réaction : LRAR mise en demeure
4. Possibilité de faire faire travaux + récupération sur loyers (avec autorisation juge)
5. Saisine commission conciliation puis tribunal

NON - Vie privée protégée

Le logement loué est votre domicile privé. Le propriétaire ne peut y entrer sans votre accord.

Entrée AUTORISÉE uniquement si

1. Urgence absolue (sans autorisation nécessaire)

• Dégât des eaux
• Incendie
• Fuite gaz
• Danger imminent pour l'immeuble

2. Avec votre ACCORD préalable

• Visites de contrôle/entretien : Notification écrite 48h minimum à l'avance
• Travaux : Date et horaires convenus ensemble
• État des lieux : Rendez-vous fixé ensemble
• Visites acquéreurs/locataires : Uniquement si préavis donné :
  • 2h par jour en semaine
  • Horaires raisonnables (9h-20h)
  • Notification 24-48h avant

Vous POUVEZ refuser

• Visites sans préavis
• Horaires inadaptés (tard le soir, tôt le matin)
• Visites trop fréquentes (harcèlement)
• Motif non justifié

Procédure recommandée

Pour le propriétaire :

1. Courrier/email précisant motif, date, horaire
2. Demande accord locataire
3. Respecter refus justifié

Pour vous (locataire) :

• Répondre par écrit (email ou courrier)
• Accepter ou proposer autre date
• Motiver refus si nécessaire

Entrée forcée = sanctions

Si propriétaire entre de force ou sans autorisation :

• Violation de domicile (pénal) : 1 an prison + 15 000€ amende
• Dommages-intérêts pour atteinte vie privée
• Preuve : Témoins, serrure changée, objets déplacés

Absence prolongée

Même si vous êtes absent :

• Propriétaire doit vous contacter avant (email, tél, courrier)
• Vous pouvez donner accès ponctuel (par écrit)
• Possibilité de confier clés à personne de confiance

OUI, sous deux conditions strictes

• Accord écrit du propriétaire indispensable.
• Loyer plafonné : Le prix du m² sous-loué ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

NON (en principe)

Une clause interdisant les animaux familiers dans un contrat de location est nulle.

Exceptions

• Chiens de 1ère catégorie (chiens d'attaque type Pitbull) : l'interdiction est légale.
• Nuisances : Vous êtes responsable des dégâts et des nuisances sonores (aboiements) ou olfactives.

OUI, si clause de solidarité

Elle est présente dans la quasi-totalité des baux de colocation.

Conséquences

• Le propriétaire peut vous réclamer la totalité du loyer si un colocataire ne paie pas.
• Départ : Votre solidarité (et celle de votre garant) s'éteint au plus tard 6 mois après la fin de votre préavis.

Procédure accélérée (Loi Anti-Squat 2023)

1. Plainte au commissariat pour violation de domicile.
2. Demande d'évacuation forcée au Préfet (joindre la plainte et preuve de propriété).
3. Décision du Préfet : Sous 48h.
4. Mise en demeure : Les squatteurs ont 24h pour partir avant intervention de la police.

OUI pour le locataire

Vous devez couvrir les "risques locatifs" (incendie, explosion, dégât des eaux).

Défaut d'assurance

• Le propriétaire peut résilier le bail de plein droit.
• Il peut aussi souscrire une assurance à votre place et vous la facturer mensuellement (majorée de 10% max).

NON - Strictement interdit

La délivrance de la quittance est obligatoire et gratuite (loi de 1989).

• Aucuns frais d'expédition (timbre) ou de gestion ne peuvent vous être réclamés.
• L'envoi dématérialisé (email) nécessite votre accord préalable.

AMÉNAGEMENTS : OUI

Peinture, pose de moquette, changement de robinet... vous êtes libre tant que c'est réversible.

TRANSFORMATIONS : NON

Abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, percer des murs porteurs : accord écrit obligatoire.

Critères de décence

Le logement ne doit pas mettre en danger la sécurité ou la santé (chauffage fonctionnel, étanchéité, aération).

Procédure

1. Mise en demeure par LRAR réclamant la mise en conformité.
2. Signalement : CAF (peuvent suspendre les APL versées au proprio) ou service hygiène mairie.
3. Tribunal : Le juge peut imposer les travaux et réduire le loyer.

Calendrier d'interdiction

• Depuis 2023 : Logements consommant +450 kWh/m² (G+) interdits.
• 2025 : Tous les logements classés G interdits.
• 2028 : Tous les logements classés F interdits.

Sanction : Le locataire peut exiger des travaux de rénovation énergétique au propriétaire.

Seulement à la fin du bail

Le propriétaire ne peut pas vous expulser en cours de contrat pour vendre.

Conditions du congé

• Préavis de 6 mois minimum (location vide) ou 3 mois (meublée).
• Droit de préemption : Vous êtes prioritaire pour acheter le logement (en location vide).
• La lettre de congé doit indiquer le prix et les conditions de vente.

OUI - Régularisation annuelle

Les provisions mensuelles doivent être ajustées une fois par an.

• Le propriétaire doit vous envoyer le décompte des charges 1 mois avant la régularisation.
• Il doit tenir les pièces justificatives (factures d'eau, électricité, entretien) à votre disposition pendant 6 mois.

OUI, si prévu au bail

Généralement, une clause prévoit un "droit de visite annuel" pour l'entretien.

• Accord requis : Il doit convenir d'un RDV avec vous.
• Abus : Des visites trop fréquentes (ex: tous les mois) peuvent être qualifiées de harcèlement.

Concubinage simple

Il n'a aucun droit juridique. Si vous partez ou décédez, il doit quitter les lieux.

Mariage / PACS

Les conjoints sont co-titulaires solidaires du bail automatiquement, même si un seul nom est écrit.

OUI - C'est votre droit

Vous êtes chez vous. Vous pouvez changer le barillet sans l'accord du propriétaire.

• Vous n'avez aucune obligation de lui donner un double des clés.
• Condition : Remettre la serrure d'origine à votre départ ou laisser la nouvelle (sans indemnité).

Le critère géographique

Toutes les communes des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) sont en zone tendue.

Preuve

• Vérifiez sur le simulateur officiel de service-public.fr.
• Mentionnez simplement "Logement situé en zone tendue" dans votre lettre de préavis pour passer de 3 mois à 1 mois.